No le pagaron el arriendo por un año, pero pudo echarlos: los efectos de la ley “Devuélveme mi casa”

Gracias a la norma del 2022, arrendadores con inquilinos morosos han podido saldar deudas o, en casos extremos, echarlos de la vivienda.

Francisco tiene un departamento para arrendar en la comuna de Ñuñoa. En un inicio, todo iba bien, su inquilino le pagaba la mensualidad, pero con el tiempo aparecieron los problemas.

“Al principio, fueron un par de meses, se ponía al día en un mes. Entonces así fue haciéndome la gracia. Pasaban dos meses, me pagaba uno. Pasaban tres meses, me pagaba uno. Entonces fue, creo, que un año en total que no me pagó“, lamentó el arrendador.

Cuando los atrasos de los pagos comenzaron a hacerse más permanentes, Francisco decidió asesorarse con un abogado. Este le recomendó ampararse bajo la ley “Devuélveme mi casa”.

La norma

En junio del 2022, el Gobierno lanzó esta medida, cuyo objetivo es que en un tiempo expedito, los propietarios puedan recuperar la propiedad en el menor tiempo posible y que los morosos desalojen las viviendas.

Lo que hizo la ley fue simplificar el procedimiento judicial, cuyo trámite comienza con una demanda ante el Juzgado Civil que corresponda el inmueble.

La resolución debiera demorarse entre 48 a 72 horas, otorgando diez días para que el demandado pueda defenderse o, finalmente, pague lo que debe. Si la persona usa su derecho a defensa, se tiene que abrir un procedimiento nuevo, teniendo que iniciar utilizar el trámite tradicional.

Luego de que el receptor notifica la demanda, pasa un plazo, en promedio, de cinco días entregados por el tribunal. Tras esto, se otorga un plazo de diez días para que el demandado se manifieste. Ahí, el tribunal tiene que solicitar que se desaloje al acusado si es que no cumple, cuya acción debe ser realizada por un receptor judicial. Si impone resistencia, los tribunales pueden solicitar ayuda a Carabineros. Esta resolución demora entre 48 y 72 horas.

Desde “Chao Arrendatarios”, el abogado José Manuel Sandoval, explica que “básicamente esta ley está pensada, más que recuperar la propiedad, en que te paguen. El procedimiento es un cobro de rentas. Yo cobro la renta y, si no me pagan, me devuelven la propiedad”.

“En esta resolución el tribunal lo que dice es que la persona tiene diez días para pagar, para restituirme la propiedad o para defenderse en el juicio. Pero si la persona paga, el juicio se acaba. Y si la persona se defiende, el juicio también se acaba. Por lo tanto, después hay que presentar un juicio en un procedimiento sumario, que en palabras sencillas, es con la antigua ley”, señala.

La persona que dejó de pagar el arriendo

“Mira, lo único que me interesa es que el viejo me devuelva el departamento”, le comentó Fernando a su representante legal. “Porque el departamento, para empezar, cuando yo se lo arrendé, se lo arrendé muy barato, porque cuando yo hice el negocio con él, estaba su señora. Su señora al tiempo falleció, entonces después se descalabró con su deuda”.

“Además, ellos hicieron un emprendimiento y empezaron a trabajar con el Estado. Y el Estado no les pagaba mes a mes, como cuando ellos eran dependientes, entonces se les vio difícil“, continuó.

Este caso se resolvió al “par de meses. No más que eso. En 60 días yo tenía mi departamento en mi poder”.

¿Por qué no demoró diez días como dice la ley? “Hay una creencia popular que la gente asumió que en diez días efectivos se iba a recuperar la propiedad. Y no es así. Si bien se acortó el plazo, ya estamos hablando de que son tres meses de tramitación, versus la tramitación antigua, que por lo bajo podía durar seis meses“, explica Sandoval.

Vacíos en la ley

Según el profesional, la ley tiene puntos débiles. Incluso, hay partes de la antigua regla que hacían más sentido. Con la antigua disposición, se podía poner término al contrato de arriendo por el no pago de rentas, incluso si, finalmente, se cumplía.

“Con este nuevo procedimiento, los tribunales no están aceptando el desahucio al subsidio. Eso quiere decir que si la persona te llega a pagar, el juicio se termina ahí. Y obviamente, una persona que le deben meses, años de arriendo, aunque le paguen, muchos propietarios no quieren continuar el vínculo contractual con el demandado, porque ya básicamente no hay confianza. En cualquier momento te van a dejar de pagar”, dice.

“Si te pagan, el juicio se termina. Eso significa que el propietario incurrió en el gasto de abogado, gasto de receptor, todo eso, y aún así, no lo puede sacar porque le pagaron“, recalca.

Similar piensa Francisco sobre su propia vivencia. “Lo más importante de esto era obtener la propiedad de vuelta. Y para mí fue favorable. Haciendo ajustes de aquí para allá, logré ponerme al día. De hecho, todavía estoy poniéndome al día con los pagos”.

El final es más bien feliz: “La actual arrendataria se ha portado súper bien. Ella, de hecho, me pagó medio año adelantado. Entonces, por eso, pude pagar las mensualidades del crédito hipotecario”.

La arista comercial

La ley “Devuélveme mi casa” no solo sirve para departamentos o casas, sino que también para propiedades relacionadas con el comercio.

“La ley N° 18.101 no excluye la posibilidad de aplicarla a locales comerciales, por lo tanto, deben considerarse incluidas en su regulación. Siguiendo esta lógica, la Ley N° 21.461, que la modifica, también las considera como contrato susceptible a aplicar el nuevo procedimiento, aún cuando se pensó para propiedades particulares destinadas a la vivienda“, señala el profesor José Albornoz, de la Facultad de Derechos de la Universidad Finis Terrae.